Eksmisja z mieszkania po rozwodzie
Eksmitowanie niechcianego lokatora, w przypadku braku dobrowolnego opuszczenia mieszkania, może nastąpić jedynie na podstawie prawomocnego wyroku sądowego, w którym Sąd nakazuje opróżnienie i wydanie lokalu. Jeżeli osoba eksmitowana spełnia warunki do przyznania jej lokalu socjalnego, Sąd w wydanym orzeczeniu zobowiązany jest orzec o takim uprawnieniu eksmitowanego. W przedstawionym wyroku Sąd orzekał o żądaniu eksmisji byłego małżonka ze wspólnie zajmowanego mieszkania, którego jedynym właścicielem była żona.
Pozew o eksmisję z mieszkania
K.S. wniosła o nakazanie pozwanemu Z.T., aby opróżnił i wydał jej lokal mieszkalny numer., znajdujący się w budynku położonym przy ul… w … oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu podała, że przysługuje jej spółdzielcze własnościowe prawo do ww. lokalu mieszkalnego, które nabyła do majątku odrębnego od swoich rodziców, na mocy umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego. W mieszkaniu mieszkała wraz z pozwanym, który był jej mężem. W dniu.…. Sąd Okręgowy rozwiązał ich małżeństwo przez rozwód oraz orzekł o sposobie korzystania ze wspólnie zajmowanego mieszkania. W dniu … powódka wezwała pozwanego do opuszczenia lokalu mieszkalnego i wydania go w terminie 7 dni. Do dnia złożenia pozwu, pozwany nie zadośćuczynił jej żądaniu (k. 3-5).
Odpowiedź na pozew w sprawie o eksmisję
Pozwany Z.T wniósł o oddalenie powództwa w całości, ewentualnie z daleko posuniętej ostrożności o przyznanie mu lokalu socjalnego. Przyznał, że zajmuje lokal mieszkalny należący do powódki. W pierwszej kolejności podniósł, że jego tytuł prawny do lokalu wynika z art. 281 k.r.o., który przyznaje mu uprawnienie do korzystania z mieszkania jako małżonkowi powódki. W dalszej części odpowiedzi na pozew argumentował, iż pomiędzy nim a powódką doszło do zawarcia umowy najmu, w wykonaniu której pozwany opłaca miesięczny czynsz w wysokości 400 zł do rąk K.S.. Skoro powódka przyjmuje zapłatę to pozwany ma prawo korzystać z jej mieszkania. W jego ocenie w niniejszej sprawie nie zaistniała żadna przesłanka do wypowiedzenia stosunku prawnego lokatorowi przez właścicielkę, a zatem brak jest podstaw do orzeczenia eksmisji. Z daleko posuniętej ostrożności procesowej wyjaśnił, że spełnia przesłanki do przyznania mu lokalu socjalnego wyszczególnione w art. 14 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów (k. 18-19v.).
W piśmie procesowym z dnia 16 października 2018 roku K.S. zaprzeczyła jakoby pomiędzy stronami doszło do zawarcia jakiejkolwiek umowy o odpłatnym używaniu lokalu przez pozwanego, w tym umowy uzasadniającej zastosowanie przepisów o ochronie praw lokatorów, dotyczących wypowiedzenia umowy. Prawo pozwanego do przebywania w lokalu wygasło z dniem uprawomocnienia się wyroku rozwodowego. Powódka jeszcze w ……… wzywała pozwanego do opuszczenia lokalu. Pomimo tego pozwany zaczął przelewać na jej konto kwotę 400 zł miesięcznie, którą powódka traktuje jako odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu (k. 38-39).
Sąd ustalił i zważył, co następuje:
Bezspornym w niniejszej sprawie jest fakt, że powódce przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Spółdzielcze własnościowe prawo do ww. lokalu nabyła do swojego majątku osobistego na podstawie umowy darowizny z dnia ….. (akt notarialny k. 8-9v.) W tym lokalu powódka mieszkała z pozwanym, wówczas jej mężem.
W dniu …. K.S. wezwała Z.T. do wydania i opuszczenia należącego do niej lokalu mieszkalnego w terminie 7 dni pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego oraz naliczania odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu (k. 42). Pozwany nie wyprowadził się ze wspólnie zajmowanego mieszkania i bez żadnych ustaleń z powódką zaczął przelewać na jej konto kwotę 400 zł, którą to kwotę właściciela traktowała jako należne jej odszkodowanie za bezumowne korzystanie z przedmiotowego lokalu (k. 23). Wyrokiem wydanym w dniu … w sprawie o sygn. akt …. Sąd Okręgowy rozwiązał przez rozwód związek małżeński stron z winy obu stron (kserokopia wyroku k. 11). Mimo rozwodu pozwany nie wyprowadził się z mieszkania.
Pismem z dnia ….. (k. 12) K.S. wezwała Z.T., by w ciągu 7 dni od otrzymania niniejszego pisma opróżnił i wydał należący do niej lokal, informując przy tym, że przypadku niezastosowania się do wezwania, zostanie przeciwko niemu skierowana sprawa o eksmisję.
Powód pozostania w lokalu
Z.T. nie wykazał, w ocenie Sądu, żadnego tytułu prawnego do zajmowanego lokalu, stwierdził jedynie że uprawnienie to zostało mu przyznane na podstawie ustanej umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej z powódką. W związku z powyższym K.S. przysługiwało na podstawie art. 222 § 1 k.c. roszczenie windykacyjne polegające na żądaniu, aby pozwany opróżnił i wydał lokal mieszkalny. Zgodnie bowiem z ww. przepisem właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Jednak uprawnienie takie nie zostało przez pozwanego wykazane.
Z twierdzeń stron wynika, że pozwany uzyskał tytuł prawny do korzystania z mieszkania w wyniku zawarcia z powódką małżeństwa. Co do zasady małżonek, który nie jest właścicielem mieszkania ma uprawnienie do posiadania mieszkania i jego używania z uwagi na zawarty związek małżeński na mocy art. 23 oraz art. 281 k.r.o. Jeżeli prawo do mieszkania przysługuje tylko jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony na mocy art. 281 k.r.o. do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokajania potrzeb rodziny. Z chwilą zaś ustania małżeństwa małżonek traci prawo do korzystania z mieszkania, chyba że strony umówiły się inaczej. W tej sprawie strony umówiły się inaczej ponieważ przez pewien okres czasu, po uprawomocnieniu się wyroku rozwodowego, pozwany zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu za zgodą powódki.
Prawo do mieszkania po zawarciu małżeństwa
W ocenie Sądu w ten sposób pomiędzy stronami doszło do zawarcia umowy użyczenia w sposób dorozumiany na czas nieoznaczony. Nie ma w sprawie dowodów, które pozwoliłyby na dokonanie innych ustaleń. Umowa użyczenia to umowa nieodpłatna, zawierana zazwyczaj w celu niesienia pomocy osobie, która jej oczekuje. Istotą tej umowy jest to, że użyczający za swoją uczynność wobec biorącego i pozbawienie siebie użytku z rzeczy, nie otrzymuje żadnej korzyści. Uprawniony z użyczenia ma jednak obowiązek ponoszenia opłat związanych z korzystaniem z rzeczy, jak np. czynszu czy opłat eksploatacyjnych. Jeśli umowa taka zostaje zawarta na czas nieokreślony może zostać wypowiedziana przez użyczającego, co powoduje wygaśnięcie stosunku użyczenia w przypadku skutecznego wypowiedzenia umowy. Wbrew twierdzeniom pozwanego, kwoty uiszczane przez niego z tytułu korzystania z lokalu mieszkalnego, nie stanowiły czynszu najmu na rzecz wynajmującego w rozumieniu art. 659 k.c.
Czy poniesione koszty mają wpływ na eksmisję?
Były to bowiem opłaty wynikające ze zwykłego korzystania z lokalu mieszkalnego i obejmowały koszty jego utrzymania, jak również mieściły się w zwyczajowym obowiązku dołożenia się do wspólnych kosztów przez dorosłego domownika. W świetle okoliczności sprawy samo przekazywanie przez Z.T. na rzecz powódki kwot 400 zł (przy braku wskazania w jakim okresie czasu kwoty te były wpłacane i czy wpłat dokonywano systematycznie), nie pozwala na stwierdzenie by świadczenie to było ekwiwalentem za udostępnienie mieszkania. Bezpłatny charakter umowy użyczenia przesądził o tym, że powódkakierując w dniu ….. do pozwanego wezwanie do opuszczenia lokalu, wypowiedziała tę umowę. Wezwanie zostało doręczone pozwanemu dnia ……. (k. 14). Gdy przedmiotem użyczenia jest lokal mieszkalny wskazówką dla oceny okresów wypowiedzenia jest per analogium art. 688 k.c. To z kolei oznacza, że z upływem 3 miesięcy licząc na koniec miesiąca kalendarzowego od dnia …….., termin wypowiedzenia upłynął z dniem …… Zgodnie z art. 718 k.c. po zakończeniu użyczenia biorący do używania obowiązany jest zwrócić użyczającemu rzecz w stanie nie pogorszonym. Zdaniem Sądu wypowiedzenie umowy użyczenia zawartej na czas nieoznaczony jest skuteczne, a pozwany korzysta aktualnie z mieszkania bez tytułu prawnego. Stosownie więc do art. 222 § 1 k.c. powódka może żądać, by pozwany wydał jej lokal.
Biorąc powyższe pod uwagę na podstawie powołanych wyżej przepisów należało orzec jak w pkt I sentencji wyroku.
W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu Sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia. Jednocześnie w stosunku do pozwanego zastosowanie mieć będą przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2018 roku, poz. 1234), które regulują zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.
Definicja lokatora
Lokatorem w myśl tej ustawy jest najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Ta szeroka definicja, odnosząca się także – w zakresie orzekania o eksmisji i prawie do lokalu socjalnego – do dotychczasowych lokatorów, obejmuje również osoby, które korzystały z prawa do lokalu na podstawie np. umowy użyczenia, co ma miejsce w odniesieniu do pozwanego. W orzecznictwie Sąd Najwyższy (por. min. uchwały SN III CZP 28/01, III CZP 60/02, III CZP 36/03 ) różnicuje zakres podmiotowy pojęcia „lokator” w zależności od tego, czy ma to związek z ochroną osób zagrożonych eksmisją czy też miałby dotyczyć także kształtowania innych praw i obowiązków, które określa ustawa.
Wskazał także, że rozróżnienie to jest konieczne, tym bardziej, że art. 14 ustawy w ogóle nie posługuje się pojęciem lokatora, a jedynie osoby, której nakaz eksmisji dotyczy. Zaakceptowany został pogląd w doktrynie, iż przepis ten nakazuje Sądowi rozstrzyganie o uprawnieniu do lokalu socjalnego w stosunku do wszystkich osób, które zajmują lokal, niezależnie od ich statusu i tytułu prawnego (por. Ochrona praw lokatorów. Roman Dziczek. Warszawa 2005, s. 30-35, ). Jednoznacznie wypowiedział się w tym zakresie Sąd Najwyższy wskazując iż, „osobie korzystającej z mieszkania na podstawie umowy użyczenia, może przysługiwać w przypadku eksmisji prawo do lokalu socjalnego” (wyrok SN, 2005.04.22, II CK 655/04, M. Prawn. 2005/10/479). Chodzi w szczególności o domowników oraz o osoby, którym użyczono lokalu, a więc osoby, które nie objęły lokalu w posiadanie samowolnie, lecz do zamieszkania doszło za wiedzą i zgodą właściciela.
Komu przysługuje lokal socjalny?
Zgodnie z przepisem art. 14 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Jednocześnie przepis ten w ustępie 4 stanowi, że Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec: 1) kobiety w ciąży, 2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, 3) obłożnie chorych, 4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, 5) osoby posiadającej status bezrobotnego, 6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Przyznanie lokalu socjalnego
Sąd uznał, że pozwany spełnia przesłanki wymienione w przytoczonym przepisie, co obliguje Sąd do orzeczenia o uprawnieniu pozwanego do otrzymania lokalu socjalnego. Pozwany legitymuje się bowiem orzeczeniem o stopniu niepełnosprawności (stopień umiarkowany) wydanym w dniu …. przez Miejski Zespół do Spraw Orzekania o Niepełnosprawności. Na jego jedyne dochody składa się zasiłek stały w wysokości 604 zł miesięcznie w okresie od dnia 1 stycznia 2018 roku do dnia 30 listopada 2018 roku i w wysokości 19.48 zł w dniu 1 grudnia 2018 roku przyznany przez Gminny Ośrodek Pomocy Społecznej. Korzysta również z zasiłku okresowego z powodu niepełnosprawności oraz zasiłków celowych na zakup posiłku lub żywności. Obecnie nie pracuje, utrzymuje się jedynie ze świadczeń przyznawanych w ramach pomocy społecznej. Nie jest zarejestrowany jako osoba bezrobotna. Nie posiada innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać i nie jest w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Zdaniem Sądu jego sytuacja materialna i psychofizyczna uzasadnia przyznanie mu prawa do otrzymania lokalu socjalnego.
Z powyższych względów Sąd orzekł, jak w punkcie II wyroku, wstrzymując jednocześnie, zgodnie z przepisem art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, jego wykonanie do czasu złożenia pozwanej oferty najmu lokalu socjalnego.
O kosztach procesu Sąd orzekł w oparciu o dyspozycję art. 98 § 1 i 3 k.p.c., zgodnie z którą strona przegrywająca spór obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony, w skład których wchodzi opłata sądowa od pozwu w kwocie 200 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika powódki w wysokości 257 zł określonej w § 7 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 roku, poz. 1800 z późn. zm.), a także części IV załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o opłacie skarbowej (Dz.U. z 2014 roku, poz. 1628 z późn. zm.) tj. łącznie 457 zł.
Skontaktuj się z kancelarią – Adwokat Andrzej Srocki
Ile trwa eksmisja z mieszkania? Jak bronić się przed eksmisją z mieszkania? Eksmisja byłego małżonka z własnego mieszkania!
Adwokat specjalizujący się w sprawach karnych i rozwodowych w Warszawie
